Новости

авг.

Новости гарант...

Далее... 

_______________________

Новости Конс.+...Далее... 

_______________________

18

авг.

Письмо минфина...

 

 Далее... 

_______________________ 

Заключение договора подряда

 Деятельность строительной организации начинается с поиска заказчика, которому требуется выполнение работ соответствующего профиля, с учетом наличия необходимых лицензий, достаточного количества персонала, обладающего необходимой квалификацией, и т.д.

 Взаимоотношения между строительной организацией (подрядчиком) и заказчиком работ регулируется параграфом 3 «Строительный подряд» главы 37 «Подряд» ГК РФ. 

 В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. 

 Минстроем России разработано Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, доведенное письмом от 10.06.92 № БФ-558/15.

 Данное руководство является методическим пособием по разработке, составлению договоров подряда на строительство объектов производственного, культурно-социального назначения, жилых домов и носит исключительно рекомендательный характер. 

 В нем предложены различные виды договоров подряда, которые могут применяться в строительстве. При этом оно не содержит указаний относительно выбора вида договора подряда.

 Как правило, заказчик заключает договор с одним подрядчиком, именуемым генеральным, выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательство по координации работ и ответственность за своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором, и привлекает для выполнения отдельных видов и комплексов работ организации субподрядчиков. Заказчик может принять на себя обязательство по обеспечению строительства всеми видами материалов и оборудования.

 Если заказчик в этом случае, помимо основного договора подряда, заключает другие договоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения объекта, то координация работ, предусмотренных основным договором, с работами, предусмотренными другими договорами, обеспечивается заказчиком, несущим ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению объекта.

 Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов строительных и монтажных работ с поставкой или без поставки оборудования, отдельные договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и сооружений, работ, входящих в комплекс строительства, и другие договоры. По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам за свои работы и услуги, предусмотренные договором, тогда как заказчик обеспечивает координацию выполнения поставок и работ так, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои работы и поставки в необходимой последовательности. В этом случае ответственность за своевременное предоставление фронта работ каждому из подрядчиков остается за заказчиком.

 Договор подряда на строительство объекта «под ключ», заключаемый между заказчиком и подрядчиком, предусматривает выполнение последним цикла «проектирование – строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию». По договоренности сторон заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта «под ключ» остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора. Договорная документация состоит из договора подряда, оформленного в соответствии с действующим законодательством, и приложений, являющихся его неотъемлемой частью. Приложения включают необходимые пояснения и уточнения положений договора. К ним, как правило, относятся:

  • графики передачи проектной и технической документации, передачи оборудования, материалов и изделий;
  • расчеты возможного увеличения или уменьшения стоимости строительства. Перечень основных статей договора подряда может быть следующим:
  • определения
  • полное название сторон договора 
  • заказчика и подрядчика с указанием их реквизитов, наименование предмета договора;
  • предмет договора 
  • изложение задания заказчика в общей форме в тексте договора и детализированно в приложениях;
  • стоимость предмета договора;
  • сроки начала и завершения работ по договору;
  • порядок и условия расчетов и платежей;
  • обязательства сторон по договору;
  • производство работ;
  • поручительства и гарантии по договору;
  • меры ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств;
  • условия и порядок расторжения договора подряда.

По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий. 

 На прилагаемом диске приведен обзор практики арбитражных судов по разрешению споров по договорам строительного подряда (информационное письмо ВАС РФ от 24.01.2000 № 51). Рассмотрены вопросы о порядке оплаты договоров, о признании задолженности заказчика перед подрядчиком при признании договора недействительной сделкой, о расчетах по договору, заключенному неуполномоченным лицом, и ряд других вопросов. Данное информационное письмо должно помочь всем заинтересованным лицам избежать противоречий, возникающих при заключении договоров строительного подряда. 

 Предлагаем вниманию читателей также обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

 Из анализа этого обобщения можно сделать вывод, что, несмотря на многообразие заключаемых договоров, по которым организации привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, большинство из них следует квалифицировать как договоры подряда. Таким образом, средства, вносимые гражданами, надлежит считать предварительной оплатой (авансом) выполняемых работ. 

 Кроме того, рекомендовано признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры ) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей». 

 Стороны договора 

 Сторонами договора строительного подряда выступают две организации – заказчик и подрядчик (генеральный подрядчик). На стадии подготовки договора каждой из сторон целесообразно потребовать от другой стороны подтверждения правомочности его заключения. Заключенный договор может быть признан недействительным, если одна из сторон не имела права его заключить (не зарегистрирована в установленном порядке, не имеет соответствующего допуска к работам и пр.). При отсутствии допуска на соответствующие виды строительно-монтажных работ у подрядчика согласно ст. 173 ГК РФ данный договор имеет право оспорить сам подрядчик, его учредители либо Росстрой (его органы). В этом случае судом сделка может быть признана недействительной. 

 Цена договора 

 Стоимость выполняемых работ определяется на основе свободной (договорной) цены на строительную продукцию. 

 Сторонами в договоре строительного подряда предоставляется возможность самим определить как цену. Так и порядок ее оплаты. 

 Понятие оплаты произведенных работ заказчиком включает компенсацию расходов подрядчика в процессе производства работ и причитающееся ему вознаграждение. Возмещению подлежат только те расходы, которые непосредственно связаны с выполнением подрядных работ. Расходы косвенного характера подлежат возмещению заказчиком лишь в случаях, прямо оговоренных в договоре.

 Стоимость работ (цена договора) может быть определена в договоре, как на момент его заключения, так и на момент его исполнения. При определении цены договора на момент его заключения может быть использован метод определения твердой цены (так называемый паушальный метод). В этом случае твердая цена устанавливается в момент заключения договора, и она не подлежит изменению в течение всего срока его действия, то есть не зависит от изменения стоимости материалов, рабочей силы и других ресурсов, используемых для производства работ. 

 Такой способ определения цены, по нашему мнению, оптимален при заключении договора на проведение отделочных, монтажных и других подобных работ сравнительно небольшого объема, рыночная цена которых хорошо известна и не подтверждена резким колебаниям. При методе возмещения стоимости подрядчик обязан представлять заказчику документы о произведенных расходов, к которым он добавляет свое (согласованное с заказчиком) вознаграждение. Стоимость работ (цена договора) в этом случае может быть определена только после производства всего предусмотренного объема работ. Стоимость работ (цена) также может быть определена путем составления сметы. Под сметой понимается перечень работ, подлежащих выполнению подрядчиком, с указанием стоимости отдельных видов работ и единиц измерения объемов работ, за которые устанавливается фиксированная оплата. Исходя из фактического объема работ и их сметной стоимости и определяется стоимость подлежащих выполнению работ – цена договора подряда. Условие о неизменности договорной цены или ее уточнении по завершении строительства должно быть в обязательном порядке отражено в договоре. Установленная договором стоимость подлежащих выполнению работ может быть изменена в отдельных случаях, например: 

  • при внесении изменений в объемы и содержание работ по предложению заказчика; 
  • при изменении по предложению заказчика продолжительности строительства; 
  • при изменении номенклатуры материалов и оборудования, поставляемых заказчиком, если договорная цена определялась с учетом их стоимости; 
  • при обоюдном согласии заказчика и подрядчика; 
  • в связи с текущим изменением стоимости строительных материалов, изделий, оборудования, тарифов и оплаты труда; 
  • при остановке работ по причинам, не зависящим от заказчика, или в связи с обстоятельствами непреодолимой силы при условии выполнения подрядчиком своих обязательств по сохранности объекта и требований по безопасности ведения работ; 
  • при изменении законодательства в период выполнения обязательств по договору подряда, изменяющих его условия. 

 Сроки выполнения работ 

 Определение срока выполнения работ производится при разработке проекта исходя из принятых норм продолжительности строительства. Окончательный срок выполнения работ устанавливается сторонами договора (заказчиком и подрядчиком) при его заключении. 

 В заключенном договоре срок выполнения работ может указываться как: 

  • период, в течение которого должны быть выполнены работы, например, « в течение 18 месяцев с даты подписания документов о передаче строительной площадки»; 
  • предельный срок, например, «срок возведения объекта не должен превышать 18 месяцев с даты начала работы согласно договору до даты сдачи объекта приемочной комиссии»; 
  • точная дата завершения всех работ, предусмотренных договором, например, «объект должен быть сдан 01.09.201_». 

 Условия окончания работ и порядок их приемки должны быть указаны в договоре в обязательном порядке. В договоре также должны быть указаны условия начала строительства или вступления договора в силу. 

 Такими условиями, например, могут быть: 

  • дата подписания договора; 
  • дата перечисления аванса заказчиком; 
  • дата подписания документов о передаче подрядчику строительной площадки; 
  • другие условия, влияющие на производство работ и окончание их выполнения. 

 Если в ходе производства работ возникает необходимость внести изменения в договор по срокам выполнения работ, в том числе и досрочное окончание работы по договору, то они совершаются по соглашению сторон в письменной форме и в зависимости от значимости этих изменений могут оформляться дополнительным соглашением. 

 Расчеты и платежи 

 В заключенном договоре по соглашению сторон должны быть установлены: 

  • порядок и сроки приемки выполненных работ и расчетов за них в процессе строительства; 
  • сроки устранения подрядчиком полученных замечаний от заказчика по качеству выполненных работ; 
  • сроки окончательных расчетов при полном завершении строительства. 

 Расчеты могут осуществляться: 

  • по конструктивным элементам за выполнение отдельных работ и услуг; 
  • по этапам; - после завершения всех работ по договору. 

 В договоре могут быть предусмотрены условия, при которых заказчик вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику, например: 

  • при не устранении ущерба заказчику; 
  • при отставании выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком производства работ.

 Окончательный расчет производится заказчиком после выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке предмета договора, с зачетом ранее перечисленных средств.

 При составлении договора «под ключ» следует согласовать порядок, условия и сроки передачи заказчиком подрядчику финансовых средств в размере договорной цены. При оформлении передачи этих средств отдельным документом последний необходимо приложить к договору подряда как его неотъемлемую часть.

 Обязательства сторон 

 Обязательства участников договора и требования к их выполнению определяются заказчиком и подрядчиком исходя из конкретных условий договора. 

 На заказчика могут быть возложены обязательства по: 

  • передаче подрядчику по акту, подписанному подрядчиком и заказчиком, на период выполнения работ до сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию строительной площадки, пригодной для производства работ; 
  • поставке за свой счет местных строительных материалов, которые не входят в объем поставок подрядчика; 
  • предоставлению услуг по номенклатуре в количествах, согласованных с подрядчиком; 
  • оплате выполненных работ; -обеспечению подрядчика на строительной площадке линиями связи;
  •  передача проектной документации на строительство; 
  • передаче исходных данных на проектирование, исходных данных по оборудованию, задания на проектирование, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, технических условий на подключение объекта к сетям и коммуникациям, программы инженерных изысканий и других данных для разработки проектной документации; 
  • обеспечению подрядчику свободного, непрерывного и безопасного доступа на строительную площадку в течение всего срока действия договора; - обеспечению поставки сырья и материалов, необходимых для выполнения пусконаладочных работ, испытания и вывода объекта на проектную мощность; - предоставлению подрядчику квалифицированного персонала; 
  • передаче подрядчику перечня документов, необходимых для сдачи объекта в гарантийную эксплуатацию; 
  • выполнению в полном объеме всех своих обязательств, указанных в других статьях договора. 

 На подрядчика могут быть возложены обязательства по: 

  • выполнению своими и привлеченными силами в счет принятой договорной цены всех работ в объеме, предусмотренном договором, и сдача работ заказчику; 
  • возведению на территории строительной площадки всех временных зданий и сооружений, необходимых для хранения материалов и выполнения работ; 
  • обеспечению строительства проектно-сметной документацией;
  • поставке на условиях «франко-строительная площадка» всех необходимых для выполнения работ материалов, оборудования, конструкций, комплектующих изделий и строительной техники, а также осуществлению их приемки, разгрузки и складирования; 
  • предоставлению заказчика информации о ходе строительства; 
  • обеспечению выполнения на строительной площадке необходимых противопожарных мероприятий, мероприятий по технике безопасности и охране окружающей среды во время проведения работ; 
  • предоставлению заказчику по его требованию образцов материалов для проведения испытаний и оценки их качества или результатов испытаний; 

 Предоставлению заказчику информации о заключении договоров с субподрядчиками или поставщиками материалов и оборудования по мере их заключения; 

  • возвращению заказчику всех материалов, оборудования, поставленных заказчиком, которые не использованы полностью при завершении работ; 
  • осуществлению охраны строительной площадки и строительной базы; 
  • обеспечению страхования строительных рисков; 
  • выполнению в полном объеме своих обязательств, указанных в других статьях договора. Обязательства и функции заказчика и подрядчика могут изменяться и уточняться в зависимости от вида договора, его предмета и принимаемых ими решений при заключении договора.

 Порядок, сроки и условия выполнения обязательств и предоставления информации устанавливаются сторонами при заключении договора. 

 Производство работ

 При заключении договора заказчику и подрядчику необходимо принять согласованные решения по вопросам, связанным с производством работ, в том числе: 

  • получения документов о разрешении соответствующих органов на производство работ в охранных зонах электрических сетей, линий связи, магистральных трубопроводов, проезжей части городских дорог , эксплуатируемых участков железных и автомобильных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций, а также разрешения на вырубку леса, снос и перенос строений и сооружений, а также разрешения на вырубку леса, снос и перенос строений и сооружений, препятствующих строительству, и др.; 
  • организации производства работ при реконструкции, расширении и техническом перевооружении действующих предприятий; 
  • обеспечения строительства водо-, газо-, паро-, тепло и энергоснабжением; 
  • создания геодезической разбивочной основы; 
  • подключения вновь проложенных коммуникаций к действующим сетям; 
  • отвода мест для складирования излишнего грунта и строительного мусора, карьеров для добычи недостающего грунта; 
  • по другим вопросам. 

 Подрядчиком на строительной площадке ведется журнал производства работ с момента начала работ и до их завершения по форме № СК-6, утвержденной постановлением Госкомстата России от 30.10.97 № 71а. 

 В договоре по соглашению сторон определяется порядок ведения журнала (по каждому объекту в деятельности, в целом по стройке или видам работ), а также оговаривается право заказчика по контролю за его содержанием. Требования заказчика, касающиеся хода выполнения работ и ведения журнала, исполняются подрядчиком в обязательном порядке и отражаются в журнале в виде записи, подтверждающей выполнение этих требований. В договоре может быть определен перечень работ, подлежащих промежуточной приемке, а также перечень инженерных сетей, материалов, подлежащих приемке, а также перечень инженерных сетей, материалов, подлежащих приемке, а также перечень инженерных сетей, материалов, подлежащих промежуточным испытаниям. Порядок проведения и оформления промежуточной приемки скрытых работ и испытания отдельных ответственных конструкций по мере их готовности должен соответствовать требованиям строительных норм и правил или техническим условиям, если иное не предусмотрено проектной документацией. 

 В договоре может быть предусмотрено право заказчика на дополнительное освидетельствование скрытых работ и порядок их проведения. 

 Приостановление работ и расторжение договора подряда 

 В договоре имеет смысл предусмотреть условия, при которых одна из сторон может приостановить работы. Причинами приостановления работ могут быть как невыполнение одной из сторон обязательств по договору, так и обстоятельства, не зависящие от исполнительности другой стороны. 

 В любом случае в договоре стороны должны установить предельную продолжительность приостановления работ, по истечении которой либо стороны пересматривают сроки окончания работ по договору и исполнения других обязательств, необходимость выполнения которых продиктована договором, либо договор расторгается.

 На случай расторжения договора стороны должны предусмотреть: 

  • порядок расторжения договора – как правило, это письменное уведомление стороной, решившей расторгнуть договор, другой стороны с изложением обоснования и указанием срока, в течение которого она хотела бы получить ответ от другой стороны; 
  • порядок расчетов за выполненные работ, возмещения убытков виновной стороной, включая упрощенную выгоду; 
  • особенности расчетов, возмещения убытков, передачи (приобретения) права собственности на строящийся объект в случаях расторжения договора по причине банкротства заказчика; 
  • меры имущественной ответственности сторон за неисполнение обязательств при расторжении договора. 

 В договоре следует также предусмотреть обязательства и ответственность сторон, порядок расчетов и возмещения убытков при расторжении договора по причине обстоятельств непреодолимой силы.

________________________

Контакты

Москва

моб. +7(967) 500-85-66

моб. +7(906) 30-788-48

E-mail:

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

________________________

Читайте нас в

 

________________________